คุณอาจจะเคยได้ยินคำว่า “ขายฝาก” และ “จำนอง” กันมาบ้างแล้วใช่หรือไม่ ทั้งสองแบบนี้เป็นการทำนิติกรรมที่มีความคล้ายคลึงกันมาก ๆ ซึ่งหลายคนก็มักจะเข้าใจผิดว่าทั้งสองแบบนี้มีรูปแบบที่เหมือนกัน แต่ในหลักทางกฎหมายแล้วทั้งสองแบบนี้ไม่เหมือนกัน เพื่อให้ทุกคนสามารถแยกออกจากกันได้อย่างชัดเจน วันนี้เราจะมาเผยความต่าง และขั้นตอนของรับจํานอง ขายฝาก บ้าน และ ที่ดิน จะมีอะไรบ้างนั้นเรามาศึกษาไปพร้อมกันเลย
รับจํานอง ขายฝาก บ้าน และ ที่ดิน มีขั้นตอนอะไรบ้าง และแตกต่างกันอย่างไร
1. ขายฝาก คืออะไร
ขายฝาก คือการที่เรานำทรัพย์สินไปวางเป็นหลักประกันเพื่อใช้ในการกู้ยืมเงินภายในกรอบและระยะเวลาที่กำหนด โดยการขายฝากนั้นจะเป็นขายในรูปแบบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งเมื่อทำสัญญาเสร็จเรียบร้อยแล้วกรรมสิทธิ์ทั้งหมดจะตกไปอยู่กับผู้ซื้อทันที และหากผู้ขายไม่ไปชำระหนี้ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ทรัพย์สินนั้นจะตกไปเป็นของผู้ซื้อทันที โดยไม่ต้องไปฟ้องศาล
โดยขั้นตอนการซื้อขายฝากนั้นมีอยู่ด้วยกัน 5 ขั้นตอน ซึ่งประกอบไปด้วย
- ผู้รับฝาก (นายหน้า, นักลงทุน, นิติบุคคล, องค์กรอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธนาคาร) ทำการประเมินราคาทรัพย์สินที่นำมาขายฝาก โดยราคานั้นจะตกอยู่ที่ประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน
- ผู้ซื้อจะกำหนดดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี ตามที่กฎหมายได้กำหนดเอาไว้
- เมื่อมีการตกลงสัญญากันเรียบร้อยแล้ว ทั้งผู้ขายฝากและผู้ซื้อจะต้องนัดทำนิติกรรม ณ กรมที่ดิน
- เมื่อทำสัญญา ณ กรมที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายฝากจะได้เงินตามที่ตกลง ส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อทันที
- เงื่อนไขกำหนดเอาไว้ในการไถ่ถอนไม่ต่ำกว่า 1 และไม่เกิน 10 ปี ทั้งนี้ผู้ขายฝากสามารถเจรจาขยายสัญญาได้ในกรณีที่ผ่อนชำระไม่ทันตามที่กำหนด
2. การจำนอง คืออะไร
การจำนอง คือการที่เรานำทรัพย์สินไปวางเป็นหลักค้ำประกันในการกู้ยืมเงิน เป็นหลักประกันในการชำระหนี้และดอกเบี้ยภายในระยะเวลาที่กำหนดเอาไว้ในสัญญา แต่แตกต่างจากการขายฝากตรงที่ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นยังตกอยู่กับเรา และถ้าหากมีการผิดนัดชำระ ผู้รับจำนองสามารถฟ้องศาลเพื่อเรียกค่าเสียหายได้ และสามารถยึดทรัพย์เราไปได้ทันที
โดยขั้นตอนในการจำนองนั้นมีอยู่ด้วยกัน 5 ขั้นตอน ซึ่งประกอบไปด้วย
1. การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร
2. การเตรียมเอกสารเพื่อยืนขอสินเชื่อ
3. ธนาคารประเมินราคาหลักประกัน
4. ธนาคารทำการแจ้งผลอนุมัติวงเงิน และอัตราดอกเบี้ย
5. ทำเอกสารเพื่อกู้ และเอกสารจำนอง ณ กรมที่ดิน
โดยสรุปแล้วว่าทั้งรับจํานอง ขายฝาก บ้าน และ ที่ดิน เป็นการนำทรัพย์สินไปวางไว้เพื่อเป็นหลักค้ำประกันในการกู้เงิน ซึ่งการทำทั้งสองแบบนี้มีจุดที่แตกต่างกันนั่นก็คือสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ๆ หากเป็นการจำนองสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนอง แต่หากเป็นการฝากขายสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อทันทีที่เราทำสัญญา นี่คือความต่างที่ชัดเจนที่ชัดเจนของทั้งการฝากขายและการจำนองที่คุณควรรู้เอาไว้นั่นเอง